Rappel du dispositif “Louer abordable”


Ce dispositif favorise la location plus solidaire. Il permet aux locataires d’avoir accès à des logements décents, dans des zones dites « tendues », où l’offre de logements est fortement inférieure à la demande. 

Jusqu’ici, en échange d’une forte baisse de loyer, le bailleur bénéficie d’un abattement fiscal sur les loyers perçus. Cet avantage fiscal est en réalité inégalitaire puisqu’il est beaucoup moins attractif pour les bailleurs soumis aux plus faibles taux marginaux d’imposition.

 

Nos projets éligibles à la loi Cosse

Loi cosse 2022 : un changement de mécanisme fiscal


À partir du 1er mars le dispositif Cosse "Louer abordable" devient une réduction d’impôt. Toutefois, l’ancien dispositif reste en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022. 

Voici les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt :

  • Le logement devra être donné en location dans le cadre d’une convention ANAH (enregistrée à partir du 1er mars 2022), en respectant des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire ;

  • Le loyer et les ressources du locataire seront appréciés à la date de conclusion du bail et ne devront pas excéder des plafonds fixés par décret (à paraître), en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale ;

  • La fixation des plafonds de loyer devrait être effectuée sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale.

Par ailleurs, les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus seront uniformes sur l’ensemble du territoire ; la durée des conventions Anah est unifiée à six ans avec ou sans travaux, contre six et neuf ans auparavant.

Par conséquent, la réduction d’impôt sera calculée sur les loyers bruts encaissés chaque année, pendant toute la durée d’application de la convention.

Ainsi, les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus seront uniformes sur l’ensemble du territoire :

  • 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

  • 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

Avec ces changements, le revenu locatif net d’impôt sera donc plus élevé pour un propriétaire adoptant le dispositif « Louer Abordable » que pour un propriétaire louant au prix du marché libre. 

Consulter nos dispositifs fiscaux

Exemple TMI 11%

Prenons le cas d’un propriétaire qui loue son appartement : un T3 de 65m² à Nice. Nous prendrons un prix de location au m² de 18€ en marché libre.

Dans le tableau ci-contre, notre propriétaire est assujetti à la TMI de 11%. Il faut ajouter à cela les 17,2% de CSG. Il sera donc imposé sur ses loyers à hauteur de 28,2%. 

Nous cherchons à analyser le loyer net après impôt en fonction de deux types de location différent : location libre et location en Cosse 2022.

Si le propriétaire choisit de mettre son appartement en location libre, il disposera d’un loyer annuel brut de 14 040€. Il payera 3959€ d’impôt et percevra ainsi 10 081€ net de toute imposition sur l’année. 

Si le propriétaire choisit de mettre son appartement en location Cosse 2022 et que son bien se situe dans le secteur social, il devra appliquer une décote de 30% sur son loyer et disposera ainsi d’un loyer annuel brut de 9 828€. Il payera 2 771€ d’impôt mais grâce à la loi Cosse, il se verra attribuer une réduction d’impôt de l’ordre de 35% de son loyer annuel brut, soit 3439€. Il percevra ainsi 10 496€ net de toute imposition sur l’année.

Exemple TMI 41%

Dans le second tableau ci-contre, notre propriétaire est assujetti à la TMI de 41%. Il faut ajouter à cela les 17,2% de CSG. Il sera donc imposé sur ses loyers à hauteur de 58,2%. 

Si le propriétaire choisit de mettre son appartement en location libre, il disposera d’un loyer annuel brut de 14 040€. Il payera 8171€ d’impôt, il ne lui restera plus que 5868€ net de toute imposition sur l’année. 

Si le propriétaire choisit de mettre son appartement en location Cosse 2022 et que son bien se situe dans le secteur social, il devra appliquer une décote de 30% sur son loyer et disposera ainsi d’un loyer annuel brut de 9 828€.
Il payera 5719€ d’impôt mais grâce à la loi Cosse, il se verra attribuer une réduction d’impôt de l’ordre de 35% de son loyer annuel brut, soit 3439€. Il lui restera donc 2 280€ d’impôt à payer, il percevra ainsi 7548€ net de toute imposition sur l’année. 

En conclusion


En plus de favoriser l’accès au logement en zone tendue pour les locataires, la loi Cosse permet aux propriétaires de gommer leurs impôts fonciers et de percevoir un loyer égal voire supérieur à une location libre grâce au crédit d’impôt. 

Cela est encore plus flagrant pour les foyers fiscaux soumis aux fortes TMI puisque comme on le voit dans notre second exemple, le propriétaire qui loue son appartement dans le cadre du dispositif Cosse 2022 va percevoir près de 30% de recettes supplémentaires par rapport à une location sur marché libre.

Avis Créquy


Aujourd’hui, trouver un logement à prix modéré en centre-ville devient de plus en plus difficile. 

La loi cosse permet une diversification des prix sur le marché locatif privé. Elle incite les investisseurs à soutenir les ménages plus modestes grâce à des loyers plus bas au cœur des villes. En rendant le parc privé accessible aux classes moyennes, la loi favorise la mixité sociale et lutte contre l’étalement urbain.  

Par conséquent, le Groupe Créquy s’est engagé à proposer des logements à prix modéré et de qualité qui correspondent davantage aux besoins d’usage . En faisant ce choix social, nous proposons un prix en dessous du marché avec un logement renové égale ou supérieure au neuf. De ce fait, les appartements sont loués sans difficultés et nous observons une meilleure stabilité locative. Depuis de nombreuses années, le Groupe Créquy propose des projets éligibles à la loi Cosse. Pour profiter des avantages de défiscalisation, le propriétaire qui met en location son bien doit tout d’abord signer une convention avec l’ANAH et son locataire devra respecter le plafond de ressources fixé

Grâce à notre expérience, nous savons conseiller nos clients et nos partenaires au mieux dans cette démarche.

Aujourd’hui, parmi nos plusieurs solutions de défiscalisations, nous mettons l’accent sur la loi Cosse et nos projets situés au cœur de Nice. 

Voir nos projet en cours