Face à la crise, l'ancien est-il une solution ?

L'immobilier en France traverse une période complexe, particulièrement en ce qui concerne le marché du neuf. Selon les dernières données de la  Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en 2023, les promoteurs ont vendu seulement 94 800 logements, enregistrant une baisse de 26 % par rapport à l'année précédente. La situation est encore plus préoccupante pour les nouvelles mises en catalogue, avec seulement 70 400 nouveaux appartements proposés, soit une diminution de 32,7 % par rapport à 2022. 


Les principales causes de la crise immobilière

Les coûts de construction ont considérablement augmenté ces dernières années. Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), le coût des matériaux de construction a connu une hausse de 15 % en moyenne entre 2021 et 2023. Cette inflation est due à la pénurie de certains matériaux, aux perturbations des chaînes d'approvisionnement mondiales et à la hausse des coûts de l'énergie. De plus, les candidats à l’acquisition d’un logement neuf ont vu leur pouvoir d’achat chuter en 2023, en raison de la remontée brutale des taux de crédit. 

La réglementation en matière de construction est devenue de plus en plus stricte. La mise en place de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) impose des normes énergétiques et environnementales plus élevées, visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs. Si ces mesures sont bénéfiques à long terme pour l'environnement, elles augmentent néanmoins les coûts de construction à court terme.

L'incertitude économique, exacerbée par la pandémie de COVID-19, a freiné les investissements dans l'immobilier neuf. Les ménages sont devenus plus prudents, retardant leurs projets d'achat de logements. De plus, les conditions d'accès au crédit se sont durcies, rendant l'acquisition de biens immobiliers neufs plus difficile pour de nombreux acheteurs. Enfin, la disponibilité de terrains constructibles, en particulier dans les zones urbaines, est en déclin. Cette pénurie entraîne une hausse des prix du foncier, qui se répercute sur les prix de vente des logements neufs.


Les avantages de l'immobilier ancien

L'immobilier ancien offre plusieurs avantages fiscaux qui le rendent particulièrement attractif pour les investisseurs et les acheteurs.  Le dispositif Malraux vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. Cette mesure permet de valoriser le patrimoine historique tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs.

Le déficit foncier permet aux propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers. Si le déficit foncier dépasse les revenus fonciers, l'excédent peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit l'imposition globale du propriétaire.

Les propriétaires de biens classés monuments historiques peuvent déduire la totalité des travaux de rénovation de leurs revenus. Il n'y a pas de plafonnement, ce qui permet de bénéficier d'une importante réduction d'impôt, à condition de conserver le bien pendant 15 ans et de le rendre accessible au public (dans certains cas).

Allier écologie et qualité de vie

Acheter un bien ancien et le rénover permet de réduire l'empreinte carbone comparé à la construction neuve. La réhabilitation de bâtiments existants évite la consommation de nouvelles ressources et réduit les déchets de construction. De plus, en rénovant avec des matériaux écologiques et des équipements économes en énergie, on peut améliorer la performance énergétique du bien, contribuant ainsi à la transition écologique.
De plus, souvent, les biens immobiliers anciens sont situés dans des quartiers historiques ou des centres-villes, offrant un cadre de vie agréable avec une accessibilité aux commerces, services et transports en commun. Ces emplacements privilégient la vie de quartier et l'authenticité, éléments recherchés par de nombreux acheteurs.

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Les avantages et inconvénients de l'immobilier neuf

Il est indéniable que l'immobilier neuf présente lui aussi des avantages significatifs. Les constructions neuves répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique (RT 2012, RE 2020), ce qui garantit une meilleure isolation thermique et une réduction des coûts de chauffage. De plus, acheter dans le neuf permet de bénéficier de garanties telles que la garantie décennale, qui couvre les dommages pouvant affecter la solidité du bâtiment pendant dix ans.Cependant, les inconvénients sont nombreux et souvent décisifs. Les coûts de construction élevés se répercutent sur les prix de vente, rendant les logements neufs moins accessibles financièrement. De plus, les délais de livraison peuvent être longs et incertains, avec des risques de retards de chantier. Enfin, les nouveaux quartiers manquent parfois de charme et de vie, comparés aux quartiers anciens plus établis.
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L'avis Crequy

Les immeubles datant de plus de 100 ans sont principalement mieux construits que ceux d'aujourd'hui, avec des matériaux de qualité comme la pierre de taille. Ils possèdent également des caractéristiques intrinsèques (hauteur sous plafond, murs en pierre, planchers aremberg) qui sont bénéfiques pour le climat et que nous redécouvrons actuellement. Ces bâtiments présentent une véritable valeur esthétique que l'on ne peut plus obtenir de nos jours.

Aujourd'hui, en réhabilitant des bâtiments anciens, 80 % des matériaux existants peuvent être réutilisés, ce qui permet d'éviter les problèmes liés à la crise des matériaux, problèmes qui peuvent être rencontrés dans le neuf.