La réhausse, la solution face à la crise du logement ?
Publié le : 02/05/2023Mis à jour le : 03/05/2023
La surélévation d'immeubles peut être une solution pour développer des projets immobiliers tout en rénovant l’ancien afin de répondre au besoin de nouveaux logements dans les centres urbains. Si elle représente une solution face à la crise du logement actuelle, quelles en sont ses avantages et ses limites ?
Caractéristiques et intérêts de penser à réhausser un immeuble
La réhausse d'immeubles est une pratique courante dans de nombreuses villes où l'espace est limité et où la demande de logement reste forte. Cette pratique consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux supplémentaires sur un bâtiment existant. Cela permet ainsi de créer de nouveaux espaces pour les résidents sans modifier l’emprise au sol.
La surélévation vise à lutter contre l’artificialisation des sols tout en améliorant la performance énergétique des bâtiments.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires d'immeubles envisagent la réhausse d'un bâtiment. La principale raison est que la réhausse d'un immeuble peut permettre de répondre à une demande croissante pour des logements dans une zone urbaine densément peuplée. Avec la crise du logement actuelle elle peut être une solution pour créer du foncier sans artificialiser les sols en centre ville. En effet, avec les nouvelles réglementations telles que la Réglementation Environnementale 2020 et la Zéro Artificialisation Nette, l’enjeux est désormais de créer du logement neuf là où à première vue ce n'est plus possible de le faire.
L'objectif de la RE 2020 est d'améliorer la performance énergétique et le confort des bâtiments, tout en réduisant leur empreinte carbone. La ZAN, quant à elle, est une politique visant à limiter l'expansion urbaine en interdisant toute nouvelle artificialisation des sols, c'est-à-dire toute transformation de terres naturelles en espaces urbains ou construits.
Le secteur de la construction fait ainsi face à de nombreuses difficultés et la surélévation figure parmi les solutions. En effet, en ajoutant des étages supplémentaires à un bâtiment existant, sans étendre la surface au sol occupée par celui-ci, la réhausse ne contribue pas à l'artificialisation des sols.
Avec un marché immobilier saturé et un secteur de la construction fortement touché, la création de nouveaux logements est devenu un enjeu central. Face à la crise du logement et ces quelques 500 000 logements neufs manquants chaque année, cette pratique permet ainsi de répondre à la forte demande de logements. La réhausse permet d’aider à réduire la pression foncière en offrant une alternative à la “construction” tout en freinant l'étalement urbain.
Les réhausses d'immeubles peuvent ainsi offrir une solution pour augmenter la densité de la population dans les zones urbaines tendues, toutefois, il existe des limites dans la réalisation de telles opérations...
Quelles sont les limites aux projets de réhausse ?
Les contraintes réglementaires : La réalisation d'une surélévation est une opération complexe, et son exécution peut être encore plus difficile en l'absence d'un accord entre les parties prenantes. L'obtention du permis de construire implique la coordination de différents acteurs, chacun ayant ses propres règles, ce qui rend difficillement possible un consensus permettant de concrétiser le projet. Par exemple, les règles d'urbanisme de la municipalité peuvent autoriser la surélévation, tandis que l'avis des Architectes des Bâtiments de France peut être défavorable à cette dernière. De plus, lorsque l'immeuble est déjà construit, il devient particulièrement difficile de parvenir à un accord, car il a été érigé selon des normes antérieures, rendant l'adaptation à certaines règles problématique.
En situation de copropriété, la réalisation d'une réhausse est soumise à un vote et à l'accord de la majorité des copropriétaires. Obtenir cet accord peut être difficile, surtout dans les cas où les copropriétaires sont nombreux, à moins que la réhausse ne serve à financer des travaux importants de rénovation énergétique du bâtiment. De plus, la question de la propriété du toit peut poser un autre défi : si le toit appartient à un seul copropriétaire, son accord sera nécessaire ; s'il s'agit d'une partie commune, l'accord de l'ensemble des copropriétaires sera requis. Enfin, malgré l'obtention préalable d'un accord avec les propriétaires du dernier étage, l'obtention coûteuse d'un permis de construire peut être compromise si ces derniers décident d'exercer leur droit de préemption au dernier moment.
Les défis techniques associés à la réalisation d'un tel projet ne doivent pas être négligés. L'occupation de l'immeuble peut rendre l'opération difficile, voire impossible. De plus, il peut sembler que la surélévation soit techniquement plus facile dans un immeuble récent que dans un immeuble ancien. Cependant, en abordant consciencieusement les problématiques administratives liées à l'urgence du bâtiment, il est possible de surmonter ces difficultés. Il est important de ne pas attendre que les immeubles soient en état de détérioration avancée pour agir et créer les logements nécessaires.
Nos réhausses déjà réalisées
Nice est une ville très attractive où l’offre de logement se fait de plus en plus rare en centre-ville. Avec une population qui ne cesse de croître et des réglementations de plus en plus contraignantes, la ville doit trouver de nouvelles solutions pour répondre à une forte demande. Dans cette ville au patrimoine architectural unique, le Groupe Créquy a fait le choix de la réhausse pour de nombreux projets niçois.
Nous avons récemment effectué des projets de réhausse à Nice, dont le 12 République dans le quartier Riquier. Ce programme est éligible au Déficit Foncier grâce à sa réhabilitation et certains lots sont également éligibles au dispositif PINEL car ces lots créés sont considérés comme des logements neufs. Un autre projet de réhausse récent est le Malausséna, situé dans le quartier Thiers, ce bâtiment à l’architecture typique s’est vu s’élever d’un étage pour accueillir de nouveaux espaces.
Auparavant le Groupe Créquy a déjà eu recours à cette pratique lors de la réalisation d'un autre projet niçois : le Santa Fior. Dans le quartier des poètes, cet immeuble construit au 19ème siècle a conservé son charme qui s’imbrique parfaitement avec la modernité que laisse paraitre la réhausse de l'immeuble.
L'avis Créquy
La surélévation des immeubles, bien qu'elle puisse remédier au problème du mal-logement, reste une pratique complexe et nécessite la collaboration de différentes parties prenantes afin de trouver les solutions à adopter pour répondre au fort besoin de logement. Alors qu’il est aujourd’hui nécessaire d’en créer de nouveaux, la réhausse reste aujourd’hui limitée.
Cependant, certains acteurs cherchent des solutions innovantes, c’est le cas d'UpFactor. Facilitatrice de surélévation, cette entreprise spécialisée dans cette pratique accompagne les copropriétés, les bailleurs sociaux et les institutionnels dans le développement de nouveaux espaces en zones urbaines tendues afin de faire face à la crise du logement tout en évitant l'étalement urbain et la consommation excessive de terres.