Les taux d'intérêt et la conjoncture actuelle

Face à la situation actuelle inflationniste, les taux d'intérêt ont poursuivi leur ascension le mois dernier selon Les Echos. Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sur 20 ans atteignaient en moyenne les 2,83 % en février 2023, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur un an, les taux ont ainsi plus que doublé, impactant le marché du crédit immobilier en fin d'année 2022. Leur ascension se pousuit et à la mi-mars ils se rapprochent des 3%.

La Banque centrale européenne (BCE) a entamé une politique monétaire visant à minimiser l'inflation à travers une augmentation de ses taux directeurs, influençant les banques. En effet, la banque centrale décide du taux directeur auquel les banques peuvent obtenir les liquidités qu'elles souhaitent. Avec une augmentation des taux directeurs, les banques obtiennent des liquidités qui leur coûtent plus cher qu'auparavant et en quantité limitée. Par conséquent, les banques fournissent moins de prêts ou à des taux d'intérêt plus élevés.

Le crédit devient plus cher avec des taux d’intérêt dépassant les 3 % pour 75% des emprunteurs pour les prêts sur 25 ans et pour plus de la moitié des emprunteurs pour les prêts sur 20 ans selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Avec l'augmentation des taux d'intérêt, l'Etat pense pouvoir gérer le niveau d'inflation en tentant de ralentir l'activité économique, cependant la situation inflationniste actuelle est liée de près à la rareté des ressources. 

Des banques qui restent réticentes

Alors qu’elles sont contraintes d’accorder des crédits en échange de leur monopole, les banques se retrouvent limitées face à la conjoncture actuelle.

En effet, nous avons vu précédemment que les banques s'alignent selon le taux directeur établit par la BCE pour définir le taux d'intérêt auquel elles peuvent accorder des prêts.

Le 17 février dernier, l'OAT (taux auquel l'Etat se finance sur les marchés financiers) s'élevait à environ 3%. Il est donc naturel que les banques n'accordent pas de prêts à un taux inférieur à celui auquel se finance l'Etat.

Un taux d'intérêt moyen de 2,83 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans, comme c’était le cas en février dernier ne permet pas aux banques de bien fonctionner. Face au modèle actuel elles restent alors réticentes et il faut donc s'attendre à la poursuite de la montée des taux.

Pour permettre aux banques d'accorder des prêts et de fonctionner correctement on estime qu'un taux d'intérêt moyen entre 4 et 5% est nécessaire.

Vers une crise des logements sociaux ?

Représentant 20% du parc, les logements sociaux occupent une place importante dans le marché immobilier.

Pour financer des emprunts sur le long terme, les bailleurs sociaux ont seulement la possibilité d’emprunter à taux variables, il se retrouvent alors dépendants des fluctuations économiques.

Les prêts des bailleurs sociaux sont indexés sur le taux du livret A, à des taux privilégiés. Le taux du livret A étant calculé selon le niveau de l'inflation, si celui-ci augmente s'en suit le taux du livret A.

Avec un financement de ces logements selon le taux du livret A, qui restait pour les bailleurs sociaux à un taux attractif jusqu'à maintenant, aujourd'hui la situation n’est plus la même avec un niveau d'inflation qui grimpe et qui fait monter par conséquent le taux du livret A. La situation actuelle impacte donc directement les bailleurs sociaux puisque leur endettement augmente considérablement.

Ainsi, l'augmentation du niveau de l'inflation impacte directement les bailleurs sociaux.

De plus, les charges ne cessent de grandir et ne parviennent pas à être compensées par les loyers, les bailleurs sociaux font alors face à de nombreuses difficultés.

Un marché immobilier impacté

Depuis le 1er mars, le taux d’usure passe à 4%. L'Etat pensait alors soulager les tensions sur le marché du crédit immobilier, or cela semble encore insuffisant. En effet, il faut également prendre en compte que même si les banques décident d'accorder des prêts, ils seront plus coûteux de par l’augmentation des taux d'intérêt.

Avec une augmentation continue du budget travaux dûe en grande partie à l'augmentation du prix des matières premières qui deviennent de plus en plus rares, les promoteurs immobiliers ont davantage de difficultés à créer des logements et ainsi l'offre de logement s'ammoindrit. 

A l'augmentation des coûts de construction viennent s'ajouter les nouvelles réglementations telles que la RE2020 qui sont difficiles à respecter pour les promoteurs de l'immobilier neuf et d'autres contraintes viennent limiter la construction de nouveaux logements avec par exemple les difficultés d'obtention de permis de construire.

Nous traversons alors une crise du logement qui n'est pas uniquement dûe à une insuffisance de la demande à cause des difficultés de financement mais également à celle de l'offre.

Face à la situation qu'en sera-t-il de l’avenir du marché immobilier ?


L'avis Créquy

Tout laisse à penser que le marché immobilier du logement neuf tend à s'effondrer pour laisser émerger l'immobilier ancien, moins impacté par les difficultés que rencontre le neuf.
En mettant en avant des techniques innovantes telles que l'upcycling, l'immobilier ancien permet de gérer au mieux les problématiques liées à la crise des matières premières.

La situation actuelle est liée à l'augmentation des taux d'intérêt et touche malgrè tout le marché immobilier dans son ensemble, il est donc essentiel de prendre conscience des alternatives qui se présentent à nous.

La SCI est une solution puisqu'elle permet d'avoir accès facilement à l'immobilier sans faire appel à un prêt puisqu'il s'agit d'un produit disponible en cash.
Elle représente un investissement intéressant pour accéder à l'immobilier mais également pour mutualiser les risques et profiter d'un avantage fiscal important.

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