La copropriété, des décisions collectives

La copropriété, si elle semble être un bon choix, présente certaines contraintes.

Faire partie d’une co-propriété c’est faire partie d’un groupe de propriétaires qui ont plus ou moins de pouvoir sur les décisions collectives (en proportion de l’apport de chacun).

Avec un syndic responsable des tâches du quotidien, une vie en collectivité, une mutualisation des risques et des coûts, la copropriété présente des avantages. 

Cependant, elle peut également présenter des inconvénients. Vivre en collectivité c’est aussi participer ensemble aux décisions, des désaccords peuvent alors se présenter lors des choix concernant la copropriété.

Les travaux en co-propriété

Il existe 2 types de travaux : les travaux urgents et les travaux additionnels.

Le premier type de travaux concerne des interventions urgentes à réaliser et qui pourraient mettre en péril les occupants du logement. Pour ces travaux collectifs, une assemblée générale peut être enclenchée et la décision finale est prise par majorité simple (art 24 - loi du 10 juillet 1965).

Le second concerne les travaux individuels c’est-à-dire des interventions nécessaires pour un propriétaire mais qui ne sont pas prioritaires pour les autres. Un vote est également mis en place pour accepter ou non les travaux à réaliser et la décision est prise par majorité absolue (art 25 - loi du 10 juillet 1965°).


Un calendrier difficile à tenir pour les propriétaires bailleurs

Il faut savoir qu'une grande partie des logements "locatifs" sont dans des copropriétés.

Cependant, suite à la loi climat, certains logements trop énergivores ne peuvent désormais plus être mis à la location. Pour l'année 2023 ce sont les biens immobiliers classés G au DPE et consommant plus de 450 kWh/m² par an qui sont concernés.

De nombreux copropriétaires bailleurs sont contraints de réaliser les travaux nécessaires pour améliorer les performances énergétiques de leur logement pour passer à une note minimum D au DPE.
Cependant, une réhabilitation de l’immeuble est obligatoire (système de chauffage, isolation...) et pas celle d’un logement uniquement.

Si les propriétaires bailleurs sont contraints de réaliser des travaux afin de poursuivre la location de leur bien, les propriétaires occupants n'ont aucune obligation de faire de même.

Il devient ainsi compliqué de rénover une passoire thermique en copropriété, la réalisation de travaux touchant toute la copropriété, un accord et un financement d’une grande partie de la copropriétaires est obligatoire.

Les travaux de rénovation énergétique des copropriétés sont donc longs à mettre en œuvre à cause des nombreuses étapes avant leur réalisation, rendant le calendrier de rénovation des passoires thermiques difficile à tenir à cause des raisons citées ci-dessus.


* Selon Capital

Des aides difficiles à obtenir

Des aides existent pour permettre au propriétaire de passoires thermiques de réaliser les travaux nécessaires : 

  1. Le dispositif "MaPrimeRénov’ Copropriétés" finance par exemple des travaux réalisés sur les parties collectives si la copropriété a un projet de travaux de rénovation énergétique qui permettra un gain de performance énergétique de minimum 35 % par rapport à la situation avant travaux.

  2. "L'éco-prêt à taux zéro (éco-ptz)" est un prêt à taux zéro permettant de financer les travaux d’économie d’énergie d’intérêt collectif réalisés sur les parties communes et privatives.

S'il existe des aides, celles-ci restent difficiles à obtenir de par leur complexité administrative.


L'avis Créquy

Le problème est principalement financier, l’aspect juridique n’est qu’une problématique de second plan.

Ce sont les coûts de rénovation qui vont instaurer un climat de méfiance et qui vont inciter au désaccord de certains copropriétaires occupants concernant les travaux de réhabilitation. 

De nombreux copropriétaires n'ont pas d'autre choix que de rénover leur passoire thermique afin de poursuivre la mise en location de leur bien.

En copropriété, ces travaux sont très difficles à réaliser à cause des raisons que nous avons citées tout au long de cet article.

Face à cette situation, nous pouvons nous questionner sur les conséquences sur le marché immobilier que pourrait engendrer la non réhabilitation des passoires thermiques.  

Nous pouvons par exemple penser que les propriétaires de ces logements trop énergivores qui ne peuvent pas rénover leur bien risquent de le vendre forcément avec une décote importante…. 


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