Déficit foncier : n'attendez pas la fin de l'année !

Le déficit foncier est un mécanisme grâce auquel un propriétaire, dont le bien immobilier coûte plus qu’il ne rapporte, peut diminuer son impôt et doper la rentabilité de son investissement. Le propriétaire d'un bien mis en location est dans une situation de déficit foncier lorsque ses charges de propriété sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit. S’il n’est pas lié aux intérêts d’emprunt, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an.
Le surplus éventuel est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les bénéfices fonciers sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et des prélèvements sociaux (17.2%). Créer du déficit foncier, est l'un des derniers moyens pour diminuer l’imposition sur l'immobilier en dehors du périmètre des niches fiscales.

Pour plus d’informations sur le déficit foncier, consultez notre article:  « Rénover, louer, déficit foncier… ». 

Entré en vigueur le 1^er janvier 2019, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu remet en cause le principe selon lequel les investissements en déficit foncier doivent être réalisés en fin d’année. Dorénavant, l’impôt est payé sans aucun décalage. Un bouleversement des habitudes d’investissement qui ont des conséquences en matière de sorties de trésoreries.
En réalisant sa dépense de travaux en début d’année, le propriétaire peut percevoir immédiatement une modulation à la baisse de son taux d’imposition sur l’ensemble de ses revenus. Dans le même temps, les acomptes seront modulés en cas de changement de situation. Il suffit pour cela de renseigner son estimation des revenus et charges de l’année sur le site des impôts pour que l’administration recalcule le taux d’imposition et le montant des acomptes à payer au cours de l’année. Une réelle opportunité en matière de gestion patrimoniale !
Dans le cas où les travaux ont été réalisés en fin d’année, alors même que l’intégralité des acomptes d’impôts de l’année a déjà été réglée, l’avantage fiscal ne pourra être appréhendé qu’en août de l’année suivante, au moment de la réception de l’avis d’impôt sur le revenu.

Nous prenons le cas d’un investisseur qui a perçu 20 000 € de revenus fonciers chaque année et dont sa TMI s’élève à 41%.

S’il réalise 20 000 € de travaux éligibles en 2020, le montant de son revenu foncier imposable sera de 0. Il bénéficiera d’une économie d'impôt totale de 11 640 € (8 200 € d'impôt sur le revenu + 3 440€ de prélèvements sociaux).

• S'il réalise cette dépense en janvier 2021, il pourra bénéficier immédiatement de la modulation à la baisse de son taux d'imposition sur l'ensemble de ses revenus et de la suspension de l'acompte sur ses revenus fonciers. L'avantage fiscal sera donc perçu en temps réel tout au long de l'année 2021.
• S'il réalise la dépense en décembre 2021 : les acomptes d'impôts relatifs à 2021 auront déjà été payés par le contribuable. Il devra attendre le mois d'août 2022 pour percevoir la restitution des impôts et prélèvements payés en trop au cours de l'année 2021.