Entre travaux et économie d’impôt

Le marché immobilier dans l’ancien bat tous les records, une hausse de 7 % (enregistré sur douze mois) à fin juillet 2019. C’est une belle dynamique qui est entrepris à l’heure où l’immobilier locatif affiche, dans le contexte actuel, de très bonnes performances.

Une fois un achat dans l’ancien effectué, il est nécessaire de penser à sa valorisation. C’est maintenant que les travaux de rénovations interviennent et bonne nouvelle, vous en sortirez gagnant ! Une économie d’impôt non négligeable pouvant aller jusqu’à 10 700 euros et cumulable avec le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros peut vous être dû. On parle ici, du déficit foncier. Mécanisme destiné à des logements loués nues à titre de résidence principale du locataire, il permet d’être soulagé sur des revenus fonciers lourdement imposés. Plus votre tranche marginale est élevée plus vous gagnez.

Afin de créer un déficit foncier vous devez entamer des travaux d’entretien, de réparation d’amélioration ou de rafraîchissement. Vous ne pouvez pas inclure des travaux qui vont rajouter une valeur supplémentaire à votre bien. À noter que si vous avez déjà d’autres biens locatifs, les travaux que vous effectuez seront déductibles de vos autres revenus fonciers imposables. Conclusion, vous réduisez à la fois votre impôt sur le revenu et le montant des prélèvements sociaux dues sur les loyers.

Calculer son déficit foncier

Vous pouvez bénéficier du déficit foncier sur un bien vacant exclusivement si vous le louez immédiatement après les travaux.

Le déficit foncier va être le résultat négatif obtenu en soustrayant des revenus locatifs bruts : les frais, la taxe foncière, les travaux et les charges.

Si en tant qu’investisseur vous ne percevez pas déjà des revenus fonciers et qu’il s’agit d’un premier achat, grâce au déficit foncier créé, vous allez pouvoir déduire jusqu’à 10 700 euros de vos revenus globaux. Le solde étant ensuite reportable durant dix ans sur les revenus fonciers issus de la mise en location du bien. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit

Plusieurs étapes pour calculer son déficit foncier :

  1. Déterminez le total de vos revenus immobiliers bruts, de vos intérêts d'emprunt et de vos autres charges.
  2. Déduisez les charges qui vont résulter de vos intérêts d'emprunt du revenu brut total.
  3. Si le résultat est négatif :  le déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes.
  4. Si le résultat est positif :  retirez alors au montant obtenu la somme des charges non financières. Si le résultat foncier passe alors dans le négatif, il sera déductible du revenu global dans la limite des 10 700 euros.

L’avis Créquy.

C’est un excellent vecteur d’enrichissement, premier achat ou non, probablement un des meilleurs toutes classe d’actif confondu, surtout si celui-ci est financé à crédit.

Attention tout de même à respecter certaines règles de bon sens :

  • Vérifier l’état des parties communes (façade, toiture…). En effet ces dépenses peuvent être importantes et nuire fortement à la rentabilité de votre achat.
  • Ne pas envisager ce type d’investissement à court terme, notamment pour profiter des abattements sur l’impôt plus-values en cas de revente.
  • Avoir un volant de trésorerie (location, travaux de réparation…), les imprévus sont possibles en matière d’investissement immobilier.

Pour en savoir plus sur nos projets d'investissement en déficit foncier c'est ici.