Comment ça se passe ?

La VIR s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti qui peut être à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel. Le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur au travers d’un acte notarié à réaliser des travaux dans un délai déterminé par le contrat. Par cet acte, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du sol et celle des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur lui fournira toutes les pièces utiles : les plans côtés, les surfaces par pièce, les hauteurs sous plafond, et toutes les assurances. La loi impose également au vendeur de fournir une garantie financière d’achèvement dite GFA donnée par une banque ou une assurance, cette GFA garantit à l’acquéreur en cas de faillite de l’entreprise que les travaux seront menés jusqu’à leur terme.

L’acquéreur devra donc régler les travaux après constatation de la réalisation par un architecte ou un maître d’œuvre et au fur à mesure de leur avancement réel. Une fois les travaux achevés un PV de réception sera signé entre le vendeur et l’acquéreur.

À noter que les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilable à une reconstruction sont exclus du champ d’application de la loi. Dans ces conditions, c’est le contrat VEFA qui est applicable.

Quel est l’intérêt ?

Le but de la Vente d’Immeuble à Rénover est de protéger l’acquéreur sur la consistance des travaux, le délai de réalisation des travaux et le respect de la date d’achèvement. L'acquéreur ne va effectuer le règlement du prix qu’en fonction de l'état d'avancement des travaux. Le prix de l'existant est payé au moment de la signature du contrat de vente. Ensuite, le paiement s’étale suivant l’avancement des travaux. Toutefois, la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

  • 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
  • 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.

Contrairement à la VEFA l’acquéreur peut visiter le bien avant de l’acheter et se rendre compte de l’exposition, de la vue et de l’environnement. Il n’a à s’occuper de rien. Le vendeur réalise et assure la maîtrise d’ouvrage et conserve la responsabilité jusqu’à la réception. Le budget travaux est validé en amont. Le coût, les délais de réalisation et la qualité sont inscrits dans l’acte notarié. Sous contrôle du notaire, le vendeur devra fournir toutes les assurances utiles : la garantie biennale et décennale, le dommage d’ouvrage, la responsabilité civile et la GFA.

En plus d’être très sécurisant pour l’acquéreur ce régime offre un avantage financier de taille. Le coût des travaux réalisés entre dans le calcul de l’impôt sur la plus-value. Pour le calcul de la plus-value en cas de vente sera pris en compte : la valeur d’achat du bâti existant et le budget travaux réalisé.

L’avis Créquy.

Cette loi est en apparence très intéressante, notamment par la sécurisation théorique qu’elle induit.

Mais n’oublions pas qu’elle vient d’une transposition d’un modèle et d’une logique réservée à des constructions neuves (VEFA). Elle ne doit donc pas être systématique. Il y a par exemple certains bâtiments, où le potentiel de réhabilitation ne se révèlera pleinement qu’après la phase de démolition, incompatible avec un modèle VIR où tout est figé à l’avance. Il y a aussi certaines fiscalités comme le déficit foncier ou le client à l’initiative des travaux ne pourra prétendre à l’avantage fiscal. Cela est d’autant plus vrai qu’un montage en VIR alourdi sensiblement la note finale pour l’investisseur.