Présentation de la Loi Cosse

En vigueur depuis le 1er février 2017 et prolongée jusqu’en 2022, son principe est le suivant : plus le loyer auquel le propriétaire louera son bien sera modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus l'incitation fiscale sera forte. Aussi nommé dispositif « Louer abordable », ce régime fiscal vous permet de gagner une déduction forfaitaire de 15 à 70 %, voire 85 % sur vos loyers. À cet avantage sont liés des contreparties. D’abord, les ressources des locataires et des loyers sont plafonnées. Le logement doit être non meublé et devra respecter une performance énergétique minima à compter du 1er juillet 2020.  Il est également impératif de signer une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) afin de s’engager sur la nature du bail et sa durée, la décence du logement ou encore le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ce document devra être signé au moins pour 6 ans s'il s'agit d'une convention Anah sans demande de subvention pour des travaux et 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux. Le bailleur s'engage à louer son bien pour toute la durée de la convention. Ce dispositif agit sur les flux (loyers) et est étroitement corrélé à la fiscalité du déficit foncier. Dans les charges déductibles du déficit foncier, c’est sous la rubrique « déduction spécifique » que l’abattement cosse viens s’incrémenter, générant une charge fiscale pouvant créer du déficit foncier.

L’objectif


Avantageuse pour les propriétaires et abordable pour les locataires son objectif est de lutter contre la crise du logement en pleine expansion ces dernières années. Elle remet sur le marché des logements du parc privé, pour des loyers modérés.  

Application de la Loi Cosse

Prenons un cas pratique de rentabilité, à Nice, ville tendue (Zone A en conventionnement social).
Le premier tableau illustre une comparaison de stratégie entre un même bien loué soit en libre à 18 €/m², soit loué sous conventionnement ANAH social à 9.91€/m²*(régime dérogatoire spécifique à Nice qui augmente le montant initialement fixé à 9,13€/m²) pour une TMI à 41%. Le bien est loué certes beaucoup moins cher, mais bénéficie d’un abattement de 70%. L’assiette d’imposition est donc de 2.97 €/m², l’impôt dû est de 2.97 X (41%+17.2%) = 1.68 €/m².
Le net perçu est supérieur dans le cas d’une location sous conventionnement ANAH que dans un cas où le bien est loué librement.


Loyer inférieur au marché

Mais l’avantage fiscal n’est pas tout, la Loi Cosse à mis en lumière une évidence bien connue pour les investisseurs : le niveau de loyer inférieur au marché permet de recevoir pour un logement de très nombreux dossiers de candidature et au bailleur de sélectionner le locataire qui correspond le plus à ces critères de sélection. Il permet en outre de louer le bien plus rapidement et surtout limite le turn over.

Dans le cadre d’un appartement loué avec ce dispositif, la loi Elan porte le montant du déficit foncier reportable sur le revenu global de 10 700 € à 15.300 € à compter de l'imposition des revenus de l'année 2019, soit 4.600 €/an de déficit imputable en plus, uniquement pour l'investissement Cosse !

Sur un plan fiscal, la loi cosse permet dans certains cas de gagner en efficience fiscale, elle présente surtout l’avantage d’élargir le spectre de propositions à des investisseurs ayant peu ou pas de revenus fonciers positifs.

 

Le deuxième tableau illustre les plafonds de ressources des locataires.

L’avis Créquy.


La loi cosse est un outil très performant quand ce dernier est bien utilisé. Elle apporte une forme de « garantie locative structurelle ». En effet le fait de louer un bien à des conditions financières inférieures au prix du marché sans que l’investisseur ne soit perdant est un atout indéniable. De plus dans le cas d’une convention avec travaux cela abaissera significativement le coût de revient de l’opération grâce à la subvention perçue qui profitera également de l’abattement. En revanche c’est à partir d’une tranche marginale d’imposition de 30% que celle-ci prend tout son sens. Il est dommage que l’État communique mal au travers de ce type de dispositif, notamment en y apportant une connotation sociale trop péjorative sans accompagnement pédagogique.