La société civile immobilière

La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier.

Structure juridique constituée de minimum 2 personnes, chacun possède le statut d’associé. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Selon le concept de cette structure, les bénéfices et les dettes que peuvent engendrer la détention d’un bien sont disséminés entre les associés. Ils disposent de deux choix pour la fiscalité de leur SCI. Sauf volonté contraire, c’est l’impôt sur le revenu (IR), qui s’applique à la société civile immobilière, sans aucune formalité et dès sa création. Pourtant, sur option, les associés peuvent préférer être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime fiscal choisi est important. Il influencera de manière direct l’imposition des revenus et des plus-values immobilières. Il convient de bien comprendre les spécificités de chaque mode d’imposition pour choisir le plus adapté à la situation de la SCI.  

SCI soumit à l’IR

Si vous percevez des loyers en contrepartie de la location de votre bien, votre SCI dégage des bénéfices. De ce fait, les revenus fonciers que vous allez percevoir dans le cadre de la société civile immobilière seront attachés à l’impôt sur le revenu. Ces bénéfices imposables, sont repartis entre associés et taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu. Les sommes perçues par le biais de ladite SCI, doivent être indiquées par chaque associé, dans leur déclaration de revenus. Avec cette fiscalité, il est possible de faire un choix entre un régime réel et un régime micro-foncier.

Cette fiscalité est dite « transparente ». Chaque associé est imposé uniquement et personnellement en fonction de sa quote-part et de sa qualité, dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, selon les règles des plus-values des particuliers. Toutefois, il y a possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention (exonération après 22 ans).

À noter : des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %, sont également dus sur les revenus fonciers.

La fiscalité de l’IR permet de déduire certains frais spécifiques du résultat annuel total : les frais de travaux d’entretien et amélioration du bien immobilier, assurances, intérêts d’emprunts, taxe foncière et les charges courantes de la société.  

Aussi, la déduction du déficit foncier sur les revenus personnels de l’associé se fait dans la limite de 10 700 €.

L’option IS

L’impôt sur les sociétés est accessible sur option. Dans le cas où la SCI exerce une activité commerciale comme la location meublée, elle sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le choix de ce régime fiscal dit « opaque » est irrévocable. C’est la société elle-même qui est imposable et non les associés. La société s’acquitte de l’impôt en fonction du montant des bénéfices. Si aucun dividende n’est perçu, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par les associés. Dans le cas ou les bénéfices sont distribués entre les associés, et dans ce cas uniquement, chaque associé doit payer l’impôt sur sa part de bénéfices.

Du 1er janvier au 31 décembre 2020, le taux normal de l'IS est de 28 % sur la totalité du résultat fiscal jusqu'à 500 000 € et 31 % au-delà de cette somme. Le taux de 15 % s'applique sur la tranche inférieure à 38 120 €.

Contrairement à la SCI qui dépendra du régime fiscal de l’IR, celle-ci aura la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cet amortissement fiscal correspond à la dépréciation irréversible du bien immobilier dans le temps (valeur d’usage) qui va permettre de générer une charge fiscale. Cette charge fiscale va venir en déduction des bénéfices réalisés par la SCI et ainsi, va permettre de réduire la base imposable.

Les associés qui ont opté pour une SCI à l’IS assujettissent la société civile immobilière à l’impôt sur les plus-values professionnelles qui est largement supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IR.

À noter : le report du déficit est possible sur les 10 années suivantes.

La fiscalité de l’IS permet de déduire certains frais spécifiques : les frais de gestion du bien, l’amortissement du bien, la taxe foncière, les frais d’acquisition et la rémunération du gérant associé. Toutes les charges qui sont engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles.

Néanmoins, avec cette fiscalité, il y a obligation de tenir une comptabilité et de déposer les comptes annuels à la clôture de chaque exercice.

L’avis Créquy.

Chaque projet est différent. L’optimisation fiscale d’une SCI dépend des circonstances et doit minutieusement être travaillée, en vue de tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité.  

La taille de la société est l’un des facteurs clé. Respectivement, une SCI familiale de petite taille aura plus d’avantages à être soumis au régime de l’IR. À l’inverse, la SCI soumise à l’IS demeure intéressante pour les projets de grande envergure avec une gestion de patrimoine importante.

Vous devez également prendre en considération les perspectives de revente, au vu du régime d’imposition des plus-values applicable.

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