Des conditions de crédit stables.

Pour le 23ème mois consécutif, le taux moyen des prêts s’est maintenu sous l’inflation. Une situation inédite qui a grandement facilité l’accès des ménages aux crédits immobiliers jusqu’alors. Ainsi, depuis le début de l’année, les taux sont légèrement à la hausse, mais dans des proportions très raisonnables qui restent toujours attractifs. Les ménages français sont encore amenés à financer un projet immobilier à bon prix. Selon le rapport de l’Observatoire Crédit Logement, en mars 2020, le taux moyen s’est établi à 1,14 % contre 1,13 % en moyenne pour les mois de janvier et février 2020. Le mois dernier, les taux des crédits immobiliers accordés se sont en moyenne établis à 1,17 %.
Depuis 2019, les taux moyens ont augmenté de 5 points de base sur le marché de l’ancien avec 1,19 % en avril 2020 et 6 points de base sur le marché du neuf avec 1,19 % également. Malgré cette hausse, pour les emprunteurs qui optent pour un crédit sur 15 ans, la moyenne des prêts immobiliers reste inférieure à 1 %. Pour des prêts sur 25 ans, les crédits octroyés sont pour tous ou presque, à un taux supérieur à 1 %. En avril, la durée des prêts s’élève à 231 mois (19.25 ans), contre 229 mois (19.1 ans) en mars de la même année.

Environnement des marchés.

De nouvelles hausses sont-elles à envisager ? Rien n’est jamais moins sûr, mais nous devons rappeler que la fin 2019 avait déjà été marquée par les recommandations faites par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Déjà, ces recommandations avaient amorcé une légère remontée des taux qui touchait majoritairement les ménages les plus modestes. Elles avaient pour effet de resserrer l’accès aux crédits et protéger les emprunteurs d’un éventuel surendettement. De ce fait, celles-ci imposent de respecter strictement la limite du taux d’endettement de 33 % des emprunteurs et de ne pas accorder de crédits immobiliers sur des durées supérieures à 25 ans.

Conséquences : les emprunteurs les moins dotés en apport personnel (les emprunteurs modestes et/ou ceux qui sont en primo accession) ont encore reculé. L’apport personnel a progressé, lui, de plus de 10 % depuis janvier, alors qu’il avait reculé jusqu’à 5,4 % en 2019.

À cela, se conjugue, les conséquences de la mise en œuvre du confinement à la mi-mars qui ont incité les banques à durcir les conditions d’octroi des crédits liés aux incertitudes économiques. Certains emprunteurs impactés professionnellement par cette crise ont vu leur solvabilité fragilisée.

(Selon Cushman and Wakefield, en avril 2020, 93 % des emprunteurs ont affirmé que les conditions de financement étaient devenues complexes.)

Ainsi, avec les dernières exigences de l’HCSF, la hausse des prix des logements et le déclenchement de la crise du Covid-19 l’activité sur le marché des crédits s’est essoufflée. Le montant de production de crédits a fortement reculé (-22,8 % de février à avril 2020) et le nombre de prêts bancaires accordés également (-25 % sur la même période). 

L’avis Créquy.

Il est clair que les établissements bancaires ont resserré leurs conditions d’octroi de crédits. Avoir un apport va devenir primordial aujourd’hui. Nous pouvons supposer que ces conditions vont encore se durcir au regard des chiffres économiques. Les taux restent intéressants certes, mais les banques sont devenues frileuses au regard des incertitudes économiques grandissantes.

En outre, leur temps est aujourd’hui consacré essentiellement à l’octroi des prêts garantis d’état (PGE) et l’aide aux entreprises. Cela va entraîner un ralentissement de l’activité immobilière en général. Quels marchés ? Quels types de bien ? Il est encore trop tôt pour le dire.

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