Préparer son financement locatif

Le prêt immobilier est le meilleur choix et le plus courant pour financer son investissement locatif. Ses avantages sont nombreux :

Le premier avantage est l’effet levier. C’est tout simplement le fait de pouvoir profiter de la rentabilité d’un bien qui ne nous appartient pas encore réellement, et oui c’est la banque qui a payé, mais c’est bien l’investisseur qui encaisse la totalité des loyers.

Conjoncturellement les taux sont historiquement bas. Le cout de l’argent n’a jamais été aussi peu cher rendant l’immobilier d’investissement encore plus attractif.

Enfin il faut savoir que le cout du crédit, c’est-à-dire les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers existants (loyers) ; Vous devez pour cela déclarer ces derniers aux impôts. Résultat : optimisation de votre fiscalité. Si votre location est vide, ils seront déductibles de vos revenus fonciers. Pour un meublé non professionnel avec un régime réel, ils seront déductibles de vos recettes locatives. Si les recettes locatives baissent, les impôts aussi. Si vous faites le choix d’un régime forfaitaire vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes.

Le prêt amortissable est le plus classique. Souvent proposé lors d’un premier investissement, il permet d’utiliser les loyers pour rembourser le capital et les intérêts mois après mois. Sachez que la déduction des intérêts de vos revenus fonciers est plus conséquente les premières années. De ce fait, la part des intérêts déductibles diminue au fil du temps et l’optimisation fiscale liée à la cette déduction perd progressivement de son efficacité. Sur la durée, le prêt amortissable, coûtera moins cher et les loyers permettront de compenser au moins la moitié des mensualités.

Pour le prêt in fine, l’emprunteur ne va rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité. D’un point de vue fiscal, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu. Le prêt in fine, ce sont des mensualités faibles mais des intérêts qui coûtent cher d’où la nécessité d’avoir un apport important (adossement).

Emprunter n’est pas un acte anodin et aura des conséquences sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération. Plusieurs éléments sont donc à prendre en compte :

• Capacité d’endettement : C’est le montant maximum des mensualités que vous êtes capable de rembourser compte tenu de vos charges et de vos revenus actuels. Les banques considèrent qu’elles ne doivent pas excéder 33 %.
• Revenus locatifs : Ils sont pris en compte à hauteur de 70 % par les banques, vous devez être en mesure de payer vos mensualités même si votre locataire à des retards de paiements. Conseil : prévoyez une marge de manœuvre en cas d’imprévu !
• Apport personnel : Il vous permettra de soulager votre effort en réduisant votre épargne et/ou la durée du prêt.
• Durée de remboursement :  Il faut trouver le bon compris entre maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, ne pas trop fragiliser votre trésorerie et gérer au mieux vos dépenses quotidiennes. Ce sont des taux d’intérêt plus avantageux pour les durées plus courtes et des mensualités plus faibles pour les durées longues.
• Taux d’intérêt : Les taux d’emprunt immobilier étant au plus bas, les taux proposés par les banques représentent bien souvent une différence très faible en matière de mensualité et coût final pour l'emprunteur.