Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux liés à cette loi varient en fonction du nombre d’années de mise en location du logement. Les investisseurs profitent ainsi d’une réduction pouvant atteindre les 21 % pour un engagement de 12 ans. La réduction est calculée sur le prix du foncier, le montant des travaux réalisés ainsi qu'une partie des frais de notaire (coût de revient).

Une réduction en fonction de l'engagement

6 ans

                   12 % de réduction d'impôt

9 ans

                   18 % de réduction d'impôt

12 ans

                    21 % de réduction d'impôt

Objectifs du dispositif Denormandie

Cette nouvelle loi 2019 complète les autres dispositifs d’incitation à l’investissement locatif existants. Ces systèmes visent notamment à réhabiliter les parcs immobiliers existants, lutter conter l'habitat indigne, dans les zones qui n'étaient jusque là pas couvertes par le dispositif Pinel. 

Conditions d'éligibilité

L'achat de ce bien doit cependant respecter certaines conditions afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Denormandie. Les travaux de rénovation, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Deux choix s’offrent à l’investisseur.
Dans un premier temps, le bailleur peut choisir d’améliorer la performance énergétique du bien acquis. Si le bien en question est une maison individuelle, l’amélioration de ses performances doit s’élever à 30 %. Dans le cadre d’un appartement en habitat collectif, elle doit atteindre les 20 %.
La deuxième solution permet à l’investisseur de réaliser deux types de travaux parmi les cinq proposés par l'administration fiscale. Nous retrouvons notamment l’isolation des toitures, l’isolation des fenêtres, l’isolation des murs, le changement du système de chauffage et enfin le changement du système de production d’eau chaude.

Zones d'éligibilité

Pour répondre à la demande de logement, des plafonds de ressources sont mis en place et sont calculés en fonction du secteur et du nombre d’habitants dans le logement. 222 villes font partie du plan Action Cœur de Ville et sont donc éligibles à un investissement Denormandie. Certaines communes faisant partie de l’ORT (opération de revitalisation de territoire) peuvent également en bénéficier. Ce nouveau système, proposé par Julien Denormandie dans le cadre de la loi finance 2019 vise donc à aider et accompagner les collectivités locales dans leur mission d’amélioration des centres-villes.

Carte des villes éligibles

L’avis Créquy : Loi Denormandie, oui mais à quel prix ?

Si l’état manque de moyens pour assurer l’entretien de la totalité du parc immobilier français, il confit indirectement ces rénovations à des particuliers au travers de loi, qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux pour pallier ce manque. L’État agit donc massivement sur le territoire, mais gardons en tête que le lien attractivité - demande de logement n’est pas réciproque. Le fait est que l’activité économique de la ville est l’élément moteur d’une demande de logements élevée. Nous sommes alors en droit de nous interroger sur la pertinence de cette loi à caractère quantitative. En effet, comme évoqué plus haut, c’est un total de 222 villes qui sont concernées par cette nouvelle mesure. Nous pouvons souligner la volonté du ministre du logement de n’oublier aucun territoire dans son plan de restructuration urbain, mais qu’en est-il de la pertinence de ce dispositif pour des zones se trouvant loin du dynamisme des villes.
C’est un « pourquoi pas » au sujet de cette loi pour le Groupe Créquy. Dans l’hypothèse que la ville se trouve sur une trajectoire économique ascendantes, cette mesure peut se révéler être une véritable opportunité. À contrario, faire le choix d’un logement locatif basé sur un territoire présentant peu d’atouts économiques ne permettra pas à ce dernier de répondre à la demande de logements en constante augmentation.
La loi Denormandie, oui, à condition d’être très sélectif sur les zones choisies.